Споразумението на брокерите вече променя начина, по който някои американци купуват и продават жилища
Сеизмичното споразумение, обявено от Националната асоциация на брокерите по-рано този месец, все още не е одобрено, но вече предизвиква шокови вълни в индустрията за недвижими имоти.
Самата перспектива за бъдещо споразумение вече накара някои американци да променят поведението си при покупка и продажба на домовете си. Някои бъдещи купувачи на жилища казаха, че планират да подновят търсенето на жилища след въвеждането на новите правила с надеждата да намерят по-ниски цени на жилищата, докато някои продавачи на жилища не чакат новите правила да влязат в сила през юли, за да понижават — или дори премахват — комисионната, която предлагат на агентите на купувачите.
Жилищни експерти казват, че споразумението за 418 милиона долара ефективно ще разруши сегашния бизнес модел на недвижими имоти, при който продавачите на жилища плащат както на своя агент, така и на агента на своите купувачи, което според критиците надува цените на жилищата.
Ако бъде одобрено от съдия, споразумението идва с нови правила за брокерите.
„Това е неизследвана територия“, каза Дебра Добс, брокер в Чикаго, за потенциалните нови правила.
Потенциал за по-ниски разходи за покупка на жилище
Новите правила могат да помогнат за намаляване на цените на жилищата, казват експерти.
На това се надява Джеръми Кенън, 34-годишен учител в Корона, Калифорния.
Миналата година Кенън и съпругата му се опитаха да купят първия си дом, като пуснаха оферти за множество имоти.
„Всички наши оферти бяха отказани, защото други хора наддаваха по-високо от нас“, каза Кенън. „Вече се опитвахме да наддаваме над исканата цена за почти всяко място.“
По това време Кенън решава да спре мечтата си да притежава дом. Но за Кенън новите правила, установени от споразумението на NAR, биха могли потенциално да премахнат това, което му се струваше като неразрешимо препятствие: високата цена на жилищата.
Комисионните за продажба, които традиционно се споделят между агента на купувача и агента, който пуска жилище на пазара, обикновено са между 5% и 6% от продажната цена на жилището. Средната цена на жилище в САЩ е 417 000 долара, според данните от преброяването, което означава, че средният продавач може да плаща повече от 25 000 долара като брокерски такси.
Групи продавачи заведоха дела срещу NAR за тази практика, твърдейки, че е нарушение на антитръстовите закони.
Съгласно предложените условия за сетълмент, от агентите на продавачите вече няма да се изисква да предлагат да споделят своята комисионна с агентите на купувачите, отделяйки комисионите от цените на жилищата и отваряйки вратата към по-конкурентен жилищен пазар.
Много експерти смятат, че разходите за комисионни са включени в цените на обявите за жилища. По-ниските комисионни могат да означават по-ниски цени на жилищата.
„Мисля, че може да бъде полезно“, каза Кенън. „Надявам се, че може да е по-евтино и да намали още повече цените на къщите.“
Сега той планира да поднови търсенето на дома си това лято.
Спадът на цената би бил така необходима отсрочка за Кенън и други, които искат да си купят жилище: средната продажна цена на нова къща се е повишила с 21% от януари 2020 г. според данните от преброяването.
Новите правила също изискват от агентите да сключват писмени споразумения със своите купувачи. Много агенти планират да предвидят, че ако продавачът на жилище не се съгласи да плати тяхната комисионна, техният купувач е на куката за тези пари.
Но Кенън каза, че ако покупката на жилище стане по-достъпна, той би бил готов да плати от джоба си за агент, стига да е „някой, който има предвид моите интереси“.
Някои изпреварват новите правила
Мат Ханли, 49-годишен, който работи в сферата на застраховането в Минесота, живее в дома си от 2007 г. Той беше запознат отново с това как работят сделките с недвижими имоти, когато наскоро си купи нов дом.
„Бяхме объркани“, каза той. „Казах си „уау, изненадан съм, че продавачът трябва да плати комисионната на моя агент“. Изглеждаше като конфликт на интереси.“
Сега Ханли планира да обяви дома си през април. След като NAR споразумението беше обявено обаче, той промени курса: Вместо да предложи да плати комисионна, която щеше да бъде разделена между неговия агент и агента на бъдещите му купувачи, той помоли своя агент да напише „0%—договаряне“ като купувачите агентска комисионна на страницата с обяви на дома му.
„Защо да чакаме споразумението? Това вече е общоизвестно“, каза Ханли. „Ще се опитам да бъда в началото на тази камбановидна крива.“
Експериментът на Ханли обаче може да е преждевременен. Новите правила ще забранят компенсациите на агентите да бъдат включени в централизирани портали за обяви, което според някои критици е накарало агентите да пробутват по-скъпи имоти на клиентите. Но за момента агентите на купувачите все още ще могат да видят, че Ханли не им предлага компенсация, което потенциално ги демотивира да показват дома си на клиенти.
Но Ханли посочи благоприятните условия на своя пазар като причина, поради която смята, че купувачите все още могат да обмислят покупката на неговия дом, дори ако трябва да платят на брокера си от джоба си.
„Всичко ни върви. Нямаме инвентар в нашия район и продаваме в пиковите часове, така че казахме „Нека да опитаме“, каза той. „Ако някой наистина го иска, той ще измисли таксата на своите купувачи.“
„Те трябва да докладват на своите агенти, ние трябва да докладваме на нашите“, добави той.
